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关于我市"住有所居"情况的视察报告

作者: 来源: 时间:2008-11-25 00:00

一、基本情况

近几年来,市委、市政府高度重视住房保障问题,认真贯彻落实中央、省有关住房保障工作一系列文件和会议精神,连续四年将廉租住房和经济适用房建设列入市政府为民办的十件实事之一。成立了住房保障工作领导小组和市住房保障管理中心,分管副市长任组长,相关部门领导为成员,领导小组办公室设在市房管局。出台了《关于进一步加强市中心城区土地市场建设的通知》、《荆州城区土地储备管理暂行办法》,制定了城区《2009年度住房建设计划》,建立了廉租住房补充资金供给制度等一系列住房保障制度和规定,努力实现"住有所居"的目标。

在加快经济适用房、廉租住房建设的同时,大力推进以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的廉租住房保障模式。2007年以来通过新建、购建和改建经济适用房建筑面积1.34万㎡,共206套,开工7个项目15.3万㎡。廉租房建筑面积2.36万㎡,共478套,其中200套廉租住房已分配入住。截止20086月底,全市应保障的最低收入家庭住房6383户。已发放租赁补贴3701户,实物配租317户,租金核减2365户,其中:中心城区租赁补贴336户,实物配租200套,租金核减2015户。中心城区已有首批595户最低收入家庭进入公示,月底发放租赁补贴。

公积金个贷发放额,2005较上年增长32%,2006年较上年增长85%,2007年突破2亿元较上年增长107%,2008年上半年发放1.28亿元,较上年同期增长67%。四年来,共从公积金增值收益中提取1330万元作为城市廉租住房建设补充资金,占中心城区廉租住房建设资金总数2319万元的57.35%,已成为我市廉租住房建设资金的主要来源和资金主体。

《荆州市城区十一五住房建设规划(2008-2012)》还将建设各类住房建筑面积543万㎡,其中:经济适用住房建筑面积44万㎡,廉租房建设面积5万㎡,农民工住房建设面积5万㎡。2008年住房建设年度计划为85.02万㎡,其中经济适用住房8万㎡,廉租房1.2万㎡。

二、主要问题

(一)规划不够实在。政府制定的《荆州市城区十一五住房建设规划(2008-2012)》,过于抽象原则,离社会需求还有较大差距,没有形成具体的硬性的可操作的实施方案,也没有落实到具体的地块,2009年的保障性住房用地都还处于悬空状态。

(二)土地供应无保障。 由于相当一部分土地没有控制在政府手中,土地供应计划有名无实。政府没有将廉租住房和经济适用住房建设等保障性住房用地纳入政府规划,也没有按国家规定实行行政划拨方式供应。现在仅靠房管部门在有限的自有资源中调剂,从而使土地供应得不到保障。

(三)资金不够到位。 一是实物配租建设资金不足。四年来,我市中心城区共建廉租房400余套,租金核减200余万元,共投入资金2800余万元。其中:公积金增值收益1330万元,土地出让净收益349万元,财政预算640万元(含直管公房售房款600万元)共2319万元,建设资金缺口还有481万元,只能用房屋维修资金来弥补,或者让房屋施工单位来承担,影响建设进度,容易产生问题;二是由于地方财力有限,我市住房保障在现阶段还没有扩大到低收入对象,保障范围仅限于最低收入家庭,不符合国家廉租住房保障办法新的政策要求;三是住房保障工作经费没有列入预算,影响工作正常开展。

(四)政策不够落实。土地净收益公积金增值收益中用于廉租住房补充资金,没能按国家政策完全落实。对廉租住房和经济适用房建设应享受到的国家政策规定可免收的各种行政事业性收费和政府性基金,执行不到位。对国家规定住宅项目"两个70%"落实力度不够,荆州2007年只占23.7%("两个70%"即:经济适用房、廉租住房、中低价位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供应必须达到居住用地供应的70%以上,城市新审批、新开工的住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上)。

(五)管理不够规范。 存在着住房抵押登记环节多、收费高(甚至重复收费)、收费项目及标准不统一、办理时间长的现象。公积金中心在行政执法中没有检查权,加上有些企业单位确实存在阶段性资金困难,导致荆州住房公积金行政执法多以宣传、催建、催缴为主,行政处罚始终难以开展,影响了公积金归集扩面工作。土地、城建、规划、财政、税收及公积金等部门倾向性过强,配合协作意识不强,没有形成统一规范的管理体系,导致公共资源整合效率不高,合力不够。

此外,由于房产、民政、统计等部门的标准口径不统一,低收入家庭收入标准、财产标准没有一个权威的依据,难以把握,加上社区归区管理的管理体制原因,导致低收入家庭住房状况调查、认定难度较大。各县市区住房保障工作特点不一样,进展也不平衡,石首48套廉租房准备近期摇号分配入住,荆州区即将启动100套廉租住房建设,江陵、监利已分别划拨40亩、100亩用于廉租住房建设,公安县采取利用分洪安置房改造进行实物配租,松滋利用改制企业遗留安置房改造建设廉租住房,有的地方还未启动实施方案。

三、意见与建议

(一)统筹考虑,科学合理规划。住房建设规划是有步骤实施住房建设的基本依据,也是土地供应规划编制的依据。政府需对未来住房建设规划的编制提出明确要求,规划必须以社会需求为主,做到总体有规划,年度有计划,计划应落实到具体地块和责任部门。在《荆州市城区十一五住房建设规划(2008-2012)》和《荆州市城区经济适用住房管理办法》的基础上,编制好《"十一五"期间保障性住房土地供应规划》和年度计划等一系列制度及配套政策,指导全市住房保障建设工作。

(二)建改并举,保证土地供应。城市土地利用要确保一级市场的垄断地位,建立城市土地的市场化配置机制和土地价格的市场化形成机制,通过竞争最大限度地发挥土地资产效益。把握好土地市场的发展趋势,调控好土地供应的总量和结构,做到市场供求基本平衡,保证保障性住房用地。对廉租住房、经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应,在土地供应计划中予以优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,保证土地供应。可采取政府新建、收购、改建等方式增加廉租住房供应,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可考虑相对集中建设。

(三)多方筹措,提供资金支撑。要充分发挥公积金对廉租住房的突出作用,可将住房公积金制度建立和公积金缴存情况纳入社会信用体系建设范畴,用多种手段促进公积金归集扩面,不断提高住房公积金保障范围。要充分发掘政府在土地收益上的潜力,将从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金,根据实际情况还可适当提高比例。要充分利用好国家和省有关住房保障工作方面的惠民政策,积极争取中央、省级财政预算安排的廉租住房保障专项补助资金和其它资金。要充分发挥财政预算的促进作用,逐步增加财政年度预算中的廉租住房保障资金,将住房保障工作经费列入财政预算,保证工作的健康有序进行。要充分发挥市场作用,建立多元化投融资体系,在政府投资滚动发展的前提下,引导社会资金投入住房保障建设,扩大住房建设资金渠道。同时也要充分发挥金融机构对廉租住房和经济适用住房建设的支持作用。

(四)落实政策,完善工作机制。切实落实国家土地优惠政策,对廉租住房、经济适用住房建设和中心城区集中成片危旧房改造、旧住宅区整治给予相关的政策支持,并一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。对中小套型、中低价位普通商品住房在规划审批、土地供应及信贷、税收等方面,给予优惠政策支持。结合荆州实际,确定廉租住房和经济实用房在商品开发房中的比例,切实落实"两个70%"规定,满足中低收入家庭的购房需求。建立健全廉租住房、经济适用住房的申请、审核、公示、进入和退出办法,并向社会公布,实行动态管理,实施阳光操作,确保各项政策公开、公平、公正实施。

(五)部门配合,形成工作合力。将廉租住房保障对象和经济适用房供应对象的家庭收入标准、财产标准、住房困难标准调查认定,纳入政府的议事日程,由政府牵头,民政、统计、房产等相关部门参与,各负其责,各司其职。政府部门和单位要切实加强领导,加强政策制度落实,加强工作队伍建设,加强部门协调配合,加强对县市区工作的指导和督办力度,将廉租住房规范化管理和住房保障目标责任制,纳入年终绩效考核内容。配合市政府督查室定期对住房保障工作进行督办,及时通报工作进展情况。市政府要整合好土地、规划、财政、税收及公积金等公共资源,加强协调,形成工作合力,确保我市住房保障工作整体有序推进。

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